Krisis Hunian Kelas Menengah, Pengembang di Sao Paulo Lebih Pilih Proyek Murah

Pasar properti di Sao Paulo, Brasil, tengah berada dalam kondisi paradoks. Di saat angka penjualan mencatatkan rekor fantastis, hunian bagi kelas menengah justru mengalami kelangkaan parah. Berdasarkan laporan terbaru, porsi apartemen yang ditujukan untuk segmen menengah di Sao Paulo anjlok drastis ke angka 12,7% pada kuartal terakhir, jauh merosot dibandingkan posisi 32,8% pada tahun 2021.

Menurut CEO Brain Inteligência Estratégica, Fábio Tadeu Araújo, kondisi saat ini merupakan momen terburuk bagi sektor standar menengah dalam dua dekade terakhir. Fenomena ini dipicu oleh sikap pengembang yang cenderung mengabaikan kelas menengah demi fokus pada segmen hunian ekonomi bersubsidi melalui program Minha Casa Minha Vida serta proyek apartemen mewah.

Faktor utama yang menekan segmen kelas menengah adalah tingginya suku bunga Selic yang mencapai 14,25% per tahun. Kondisi ini membuat biaya kredit properti menjadi sangat mahal bagi konsumen, sementara daya beli masyarakat kian tergerus inflasi dan tekanan ekonomi. "Keluarga kelas menengah pendapatannya lebih rendah. Mereka kehilangan daya beli," ungkap Cyro Neufel, direktur hubungan investor di Lopes, sebagaimana dikutip dari laporan Estadão.

Di sisi lain, pengembang merasa lebih aman dan menguntungkan dengan menggarap proyek ekonomi karena dukungan subsidi pemerintah. Fenomena ini membuat enam dari setiap sepuluh apartemen yang terjual di Sao Paulo saat ini adalah bagian dari program subsidi. Strategi ini membuat proyek untuk kelas menengah kehilangan viabilitas finansialnya.

Alberto Ajzental, koordinator kursus Bisnis Properti di Fundação Getulio Vargas (FGV), menilai bahwa "apagao" atau pemadaman pasokan ini adalah reaksi terhadap krisis saat ini, bukan perubahan strategi permanen. Namun, bagi masyarakat kelas menengah yang kesulitan menjangkau hunian layak di tengah kota, pilihan yang tersisa kini praktis hanya menyewa properti.

Meskipun pemerintah telah berupaya memperluas cakupan program subsidi hingga ke level pendapatan yang lebih tinggi, dampaknya terhadap peluncuran proyek baru belum terasa signifikan. Sementara itu, pelaku industri seperti Luiz França dari Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) tetap optimistis bahwa pasar properti yang bersifat siklis akan segera melakukan penyesuaian di masa depan.